חוות דעת שמאית מהווה מסמך מקצועי מחייב המשקף את שווי השוק של הזכויות במקרקעין נכון למועד הקובע. עריכת השומה מבוססת על ניתוח רב-תחומי המשלב בדיקה תכנונית, משפטית-קניינית והנדסית, תוך יישום גישות ההערכה המקובלות והוראות מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.
שומת מקרקעין מקצועית נערכת בהתאם לתקני הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים (ובראשם תקן מס' 3.0 לעניין הפרוגרמה המינימלית ותקן מס' 19 לבטוחות אשראי). קביעת השווי נשענת על שלוש גישות הערכה מרכזיות: גישת ההשוואה (ניתוח עסקאות אמת בנכסים דומים תוך ביצוע התאמות לגודל, מיקום, שוליות וזכויות בנייה), גישת היוון ההכנסות (עבור נכסים מניבים על בסיס דמי שכירות ראויים ושיעור היוון משוקלל), וגישת העלות.
טרם גיבוש התחשיב, מבוצעת בדיקה מקיפה של תיק הבניין ברשות המקומית, היתרי הבנייה ותשריטי הרישום, על מנת לוודא התאמה מלאה בין המצב הפיזי בפועל לבין המצב התכנוני והמשפטי המאושר.
שומות משרדנו משמשות בסיס מוצק לקבלת החלטות מסחריות, להעמדת בטוחות אשראי, לחלוקת עיזבונות ולתכנון חשיפות מס בעסקאות מכר ורכישה.
בחינת המצב המשפטי והקנייני – נסח טאבו, אישורי זכויות ברמ"י או בחברה משכנת, הערות אזהרה, זיקות הנאה ושעבודים.
ניתוח המצב התכנוני התקף – תוכניות בניין עיר (תב"ע) מאושרות ומופקדות, ייעודי קרקע ויתרת זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
סקירה הנדסית ופיזית בנכס – מדידת שטחים, בדיקת איכות הבנייה, איתור ליקויים הנדסיים או חריגות בנייה ללא היתר.
עיבוד נתוני השוואה ממאגרי רשות המסים ומעסקאות מאומתות בסביבת הנכס.
אמידת מיסוי מקרקעין נלווה – אומדן מס שבח (לרבות פיצול שווי לפי סעיף 49ז) והיטלי השבחה צפויים.
עריכת תחשיב שווי מנומק, שקוף וערוך לפי דרישות התקינה השמאית.
שומה מדויקת מעניקה ודאות כלכלית מלאה ומונעת תמחור שגוי או חשיפה משפטית בלתי צפויה.
שומת מקרקעין משקפת את שווי הנכס נכון ל"מועד הקובע" המצוין בה – שהוא בדרך כלל מועד הביקור בנכס או מועד אירוע המס הרלוונטי (כגון יום המכירה או יום הפטירה). לצרכים מסחריים ומימוניים, תוקפה המעשי של שומה נע לרוב בין 3 ל-6 חודשים, בכפוף לכך שלא חל שינוי מהותי במצב התכנוני או בתנאי השוק.
שומת משכנתא לפי רשימת הבנק נערכת לאחר חתימת חוזה הרכישה ומטרתה העיקרית היא להבטיח את כספי הבנק המלווה (תוך דגש על שווי במימוש מהיר). לעומתה, שומה פרטית מוקדמת נערכת עבור הרוכש לפני החתימה על ההסכם, בוחנת לעומק את כדאיות העסקה, חושפת חריגות בנייה או היטלים צפויים ומגנה על הונו העצמי של הקונה.
לצורך פתיחת הבדיקה נדרשים פרטי זיהוי הנכס (גוש, חלקה ותת-חלקה או כתובת מדויקת). את מרבית המסמכים הסטטוטוריים – לרבות נסח טאבו, תשריט בית משותף, היתרי בנייה מתיק הבניין ותוכניות בניין עיר – משרדנו מפיק ומנתח ישירות מול הרשויות והמאגרים הממשלתיים.
על פי התקינה השמאית והדין, שטח שנבנה ללא היתר בנייה כדין אינו מוערך כשטח עיקרי מוסדר. השמאי בוחן את היתכנות ההכשרה התכנונית (לגליזציה), את עלויות ההתאמה, אגרות הבנייה והיטל ההשבחה הכרוכים בכך, או לחלופין את עלות ההריסה וההשבה לקדמות – ומגלם נתונים אלו בתחשיב השווי.
אומדן שווי שוק מבוסס עסקאות השוואה ותקינה שמאית לדירות, בתי יוקרה, מגרשים ונכסים מסחריים.
ניתוח היתכנות כלכלית, תחשיבי עלות ורווח יזמי לפי תקן 19 עבור בנקים, קרנות מימון ויזמי בנייה.
חוות דעת ערוכות לפי פקודת הראיות בפירוק שיתוף, איזון משאבים, ירידת ערך (סעיף 197) וסכסוכי מקרקעין.
ייצוג בעלי דירות ויזמים, בחינת תמורות וטבלאות ניקוד ואיזון פנימי לפי תקן שמאי 21.1.
בדיקת נאותות תכנונית ושמאית מקדמית, איתור חריגות בנייה וחשיפות מס טרם רכישה או מכירה של נכס.
עריכת שומות נגדיות וייצוג בפני שמאי מכריע, ועדות ערר והשגות על חיובי רשות מקרקעי ישראל.
