קיבלתם דרישת תשלום מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או שומת חיוב מרשות מקרקעי ישראל? שומות הרשויות נערכות לעיתים על בסיס הנחות מכלילות שאינן מביאות בחשבון את מלוא המגבלות התכנוניות, ההנדסיות והמשפטיות של המקרקעין.
בדיקה מוקדמת בידי שמאי מקרקעין מוסמך מאפשרת לאתר כשלים מתודולוגיים בתחשיב הרשות ולהוביל להפחתה משמעותית בגובה החיוב.
היטל השבחה מוטל מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, בשיעור של מחצית מעליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית משביחה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. החיוב מתגבש במועד מימוש הזכויות – בעת מכר, קבלת היתר בנייה או התחלת ניצול בפועל.
עם המצאת לוח השומה מהוועדה המקומית, קצוב לנישום מועד סטטוטורי של 45 ימים להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע או לפנייה לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.
באופן מקביל, חוכרים הנדרשים לתשלום דמי היתר, דמי היוון או דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל רשאים להגיש השגה ראשונה ושנייה לאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים באמצעות שומה נגדית מנומקת הערוכה לפי תקן שמאי מס' 17.
ניתוח המצב התכנוני הקודם אל מול המצב החדש נכון למועד הקובע של כל תוכנית.
בחינת ישימות תכנונית וכלכלית של זכויות הבנייה, לרבות מקדמי דחייה והתאמה לגודל ולשוליות.
ניכוי עלויות התאמה, חיזוק קונסטרוקטיבי, מטלות ציבוריות והוצאות פיתוח חריגות.
בדיקת זכאות לפטורים סטטוטוריים (הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, מתחמי התחדשות עירונית ותמ"א 38).
ניתוח עסקאות השוואה ובחינת תחשיבי שווי קרקע מבונה בתיקי רשות מקרקעי ישראל.
ייצוג מלא בדיונים בפני שמאי מכריע, ועדות ערר ואגף שומת מקרקעין.
ליווי שמאי מוקפד מבטיח תשלום מס אמת בלבד ומגן על זכויותיכם הקנייניות.
סמנו את מאפייני השומה שקיבלתם לבדיקת מרוץ המועדים הסטטוטורי וכדאיות הגשת שומה נגדית:
על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לרשות הנישום עומדים 45 ימים ממועד המצאת לוח השומה כדי להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע או להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. מול רשות מקרקעי ישראל, המועד להגשת השגה ראשונה עומד על 60 ימים ממועד קבלת השומה.
לא. כאשר מוכר נדרש להמציא אישור היעדר חובות מהוועדה המקומית לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או לשם הוצאת היתר בנייה, ניתן להסדיר את התשלום או להעמיד ערבות בנקאית כחוק ולהמשיך בניהול ההליך השמאי. ככל שהשומה תופחת בהחלטת השמאי המכריע, הרשות תשיב לנישום את הסכום שנגבה ביתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
בשלב הראשון אנו בוחנים את שומת הוועדה המקומית או רמ"י, מנתחים את התוכניות המשביחות, בודקים את נכונות המועד הקובע, את תחשיב השטחים ואת בסיס נתוני ההשוואה ששימשו את שמאי הרשות. רק במקרים שבהם ממצאי הבדיקה מצביעים על היתכנות מקצועית וכלכלית ממשית להפחתת החיוב – נמליץ ללקוח להתקדם להגשת שומה נגדית.
שמאי מכריע הוא גורם שיפוטי-מקצועי בלתי תלוי המתמנה ממאגר משרד המשפטים (בהתאם לתיקון 84 לחוק). תפקידו לבחון את טענות שמאי הוועדה אל מול השומה הנגדית מטעם הנישום, לערוך ביקור במקרקעין ולהוציא שומה מכרעת מנומקת. שכר טרחתו קבוע בתקנות ומשולם בדרך כלל בחלקים שווים על ידי הוועדה המקומית והנישום.
אומדן שווי שוק מבוסס עסקאות השוואה ותקינה שמאית לדירות, בתי יוקרה, מגרשים ונכסים מסחריים.
ניתוח היתכנות כלכלית, תחשיבי עלות ורווח יזמי לפי תקן 19 עבור בנקים, קרנות מימון ויזמי בנייה.
חוות דעת ערוכות לפי פקודת הראיות בפירוק שיתוף, איזון משאבים, ירידת ערך (סעיף 197) וסכסוכי מקרקעין.
ייצוג בעלי דירות ויזמים, בחינת תמורות וטבלאות ניקוד ואיזון פנימי לפי תקן שמאי 21.1.
בדיקת נאותות תכנונית ושמאית מקדמית, איתור חריגות בנייה וחשיפות מס טרם רכישה או מכירה של נכס.
עריכת שומות נגדיות וייצוג בפני שמאי מכריע, ועדות ערר והשגות על חיובי רשות מקרקעי ישראל.
