דו"ח אפס (בדיקת כדאיות כלכלית) מהווה את אבן הראשה המימונית והתכנונית של כל פרויקט בנייה. הדו"ח מנתח באופן יסודי את מכלול ההכנסות החזויות אל מול אומדן עלויות ההקמה הישירות והעקיפות, ומשמש תנאי סף להעמדת ליווי בנקאי סגור או מימון מוסדי.
עריכת דו"ח אפס דורשת שילוב הדוק בין מומחיות שמאית-תכנונית לבין ניתוח פיננסי והנדסי. בדו"ח נבחנות זכויות הבנייה המאושרות והעתידיות, תמהיל היחידות האופטימלי, קצב המכירות החזוי ומחירי המכירה למ"ר בנוי (בגישת ההשוואה), לצד אומדן מפורט של עלויות הביצוע, התכנון, האגרות, ההיטלים והוצאות המימון.
התחשיב מציג את הרווח היזמי הצפוי במונחים כספיים וכשיעור מסך העלויות ומסך הפדיון, תוך ביצוע ניתוחי רגישות לתנודות במחירי המכירה, בעלויות התשומות ובסביבת הריבית.
משרדנו עורך דו"חות אפס העומדים בסטנדרטים המחמירים של מחלקות הבנייה והנדל"ן בבנקים המסחריים, בקרנות מימון חוץ-בנקאיות ובגופים מוסדיים, ומלווה את היזם משלב בחינת העסקה ועד לסגירה הפיננסית.
ניתוח תכנוני ורישויי מלא – בדיקת תב"ע תקפה, הקלות שבלוניות, שלבי רישוי ולוחות זמנים להוצאת היתר בנייה.
אומדן עלויות הקמה ישירות – בנייה למגורים ולמסחר, פיתוח חצר, חניונים תת-קרקעיים, חיזוק והריסה.
תחשיב עלויות עקיפות ומיסוי – היטל השבחה, אגרות בנייה והיטלי פיתוח, דמי היתר לרמ"י, תכנון, ניהול, פיקוח, שיווק ובלת"מ.
סקר שוק ואמידת פדיון צפוי – ניתוח עסקאות השוואה בפרויקטים מתחרים וקביעת שווי מכירה לכל יחידה בתמהיל.
בניית תזרים מזומנים ואומדן הוצאות מימון – גילום דרישות הון עצמי, עמלות ערבויות חוק מכר ואשראי בנקאי.
ניתוחי רגישות ומבחני קיצון – בחינת איתנות הפרויקט בתרחישי התייקרות עלויות ביצוע או שינוי במחירי השוק.
דו"ח אפס מבוסס ומדויק מקצר את הליכי האישור בגופים המממנים ומבטיח תכנון עסקי שקול ליזם.
מומלץ לערוך דו"ח אפס מקדמי כבר בשלב בחינת העסקה – טרם חתימה על הסכם רכישת הקרקע, הגשת הצעה למכרז או התקשרות מחייבת עם בעלי דירות. בדיקה מוקדמת זו מונעת כניסה לפרויקט שרווחיותו גבולית ומאפשרת לתכנן נכון את מתווה העסקה ודרישות ההון העצמי.
דו"ח אפס פנימי ליזם משמש ככלי אסטרטגי לקבלת החלטות, לתמחור העסקה ולבחינת חלופות תכנוניות שונות. כאשר הפרויקט מבשיל לשלב הליווי הפיננסי, הדו"ח נערך במתכונת המלאה והמפורטת הנדרשת על ידי מחלקת הנדל"ן של הבנק או הגוף המממן, תוך הצגת מלוא האסמכתאות התכנוניות, המשפטיות וההנדסיות.
קביעת הפדיון החזוי מתבצעת בגישת ההשוואה על בסיס ניתוח עסקאות אמת מדווחות בפרויקטים חדשים ודומים בסביבת הנכס, תוך ביצוע התאמות מקצועיות לקומה, כיווני אוויר, שטחי מרפסות וגינות, מפרט טכני ורמת הביקוש השיווקי באזור.
ניתוח רגישות בוחן כיצד ישתנה הרווח היזמי (בשקלים ובאחוזים) במקרה של שינויים בלתי צפויים במהלך חיי הפרויקט – כגון ירידה של 5%-10% במחירי המכירה או עלייה של 5%-10% בעלויות הביצוע. הבנק המלווה נעזר בניתוח זה כדי לוודא שגם בתרחיש שמרני הפרויקט יוכל לפרוע את מלוא האשראי הבנקאי.
אומדן שווי שוק מבוסס עסקאות השוואה ותקינה שמאית לדירות, בתי יוקרה, מגרשים ונכסים מסחריים.
ניתוח היתכנות כלכלית, תחשיבי עלות ורווח יזמי לפי תקן 19 עבור בנקים, קרנות מימון ויזמי בנייה.
חוות דעת ערוכות לפי פקודת הראיות בפירוק שיתוף, איזון משאבים, ירידת ערך (סעיף 197) וסכסוכי מקרקעין.
ייצוג בעלי דירות ויזמים, בחינת תמורות וטבלאות ניקוד ואיזון פנימי לפי תקן שמאי 21.1.
בדיקת נאותות תכנונית ושמאית מקדמית, איתור חריגות בנייה וחשיפות מס טרם רכישה או מכירה של נכס.
עריכת שומות נגדיות וייצוג בפני שמאי מכריע, ועדות ערר והשגות על חיובי רשות מקרקעי ישראל.
